Uma Orientação para Cada Caso, Independente do Romantismo
Em se tratando de valorização, todos os imóveis são diferentes entre si. Portanto, para chegar ao preço de mercado de uma determinada unidade – residencial ou comercial – é necessária a observação de alguns itens imprescindíveis na formação do preço e na liquidez de mercado.
Todos eles interferem diretamente no processo de captação e de analise do preço. Indicamos, a seguir, as principais características que formam o “ponto de liquidez”:
• Imóvel para entrega imediata, por estar desocupado;
• Proximidades a praças, clubes, etc,;
• Transporte de fácil acesso, ônibus, ponto de taxi, etc;
• Vizinhanças a bons colégios e outras instituições culturais;
• Localização distante da poluição sonora e ambiental;
• Rua exclusivamente residencial;
• Boa iluminação publica;
• Boa arborização;
• Frente para o sol nascente, lagoas etc;
• O bom estado geral de conservação por não necessitar realizar obras;
• Instalações internas da unidade e das partes comuns;
• Áreas de lazer e de serviços ou esportes bem instaladas;
• Materiais de acabamento interno das unidades;
• Qualidade das instalações da portaria.
Observação: O Corretor é o Profissional indicado para poder relacionar outros fatores de acordo com a sua analise e apreciação e com a sua sensibilidade de mercado.
A necessidade de se definir o ponto de liquidez ao analisar um bem imóvel, buscando o seu real preço de mercado, leva-nos a afirmar que o proprietário não pode deixar de procurar um profissional especializado na questão que faça uma analise realista, respaldada por conhecimentos técnicos e pela ética.
Em se tratando de depreciação, assim como na valorização, cada imóvel apresenta aspectos que vão influenciar diretamente a sua liquidez. Por isso, mesmo, na composição do preço de mercado de um imóvel, apresentam-se alguns fatores que o depreciam, tais como:
• Um imóvel de luxo, de alto padrão, localizado em ponto inadequado, em rua desvalorizada pela vizinhança ruim;
• Acesso ao apartamento através de portaria localizada em galerias comerciais, onde estão instalados vários pequenos negócios de freqüência negativa;
• Localizado em rua de feira livre, os moradores do edifício perdem o seu sossego e tranqüilidade a partir da véspera, pois, alem do barulho causado pelos feirantes, não podem entrar nem sair com seus veículos;
• Edifício cujas lojas são ocupadas por boates, padaria, funerária, bares e outros diversos ramos que prejudiquem o aspecto residencial;
• Grande fluxo de transito na rua, pois é difícil de entrar e sair de carro, alem do ruído ocasionado pelo trânsito.
• Ruas de acesso a invasões, dificultando a convivências entre seus moradores, além da grande movimentação policial no local e dos outro riscos daí decorrentes;
• Preço fora do preço de mercado, o que causa um dos maiores fatores de depreciação, pois, quando isto acontece, o imóvel fica meses e meses à venda e todo o mercado tem conhecimento desse fato;
• Imóvel ocupado com inquilino é um fato altamente depreciador de propriedades, pois para vender esse imóvel existem muitas dificuldades, salvo raríssimas exceções;
• O estado de conservação ruim é outro ponto efetivo de depreciação, pois o imóvel necessitará de obras e isto poucas pessoas procuram;
Detalhe: Poderá haver outros elementos de depreciação observados, no ato da vistoria de captação, que devem ser selecionados através da experiência e sensibilidade de cada Corretor de Imóveis.
MARCIO SILVA DOS SANTOS
Corretor de Imóveis CRECI –F0129
Presidente CRECI 26ª REGIÃO/AC