É um sonho comum, que resume de forma bem simples a construção de patrimônio e renda passiva da classe média brasileira. Após anos de trabalho, você conseguiu construir imóveis para alugar, e percebe nesta renda extra uma possibilidade de ter mais segurança e qualidade de vida. Uma receita quase certa, tributada apenas pelo Imposto de Renda na forma de lei.
Um sonho possível, mas que pode estar ameaçado pela Reforma Tributária!
Até hoje, pessoas físicas ou empresas que realizam locação de bens imóveis não são contribuintes de ICMS (imposto estadual) nem de ISS (imposto municipal), o que reduz significativamente sua carga tributária indireta. Em termos simples, as pessoas físicas recolhem apenas o Imposto de Renda, e as jurídicas o Imposto de Renda e CSLL, conforme o regime tributário (Lucro Presumido ou Real), além do PIS/COFINS, sendo 3,65% para empresas do Lucro Presumido (sem crédito) e 9,25% para empresas do Lucro Real (com créditos restritos).
Mas, com a entrada em vigor da Reforma Tributária, via Emenda Constitucional n. 132/2023 e Lei Complementar n. 214/2025, surge um novo sistema tributário sobre o consumo, com os seguintes efeitos: o CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) substituirá o PIS/COFINS já em 2027; o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) substituirá ICMS e ISS gradativamente entre 2029 e 2033. Para estes dois novos tributos, juntos, estima-se uma alíquota combinada de até 28% sobre a receita bruta.
O problema é que esta “substituição” entre tributos não se limitou a isto. Quase que na surdina, a Reforma Tributária trouxe alguns “jabutis” (disposições legais que fogem, sorrateiramente, ao seu objetivo declarado. A expressão vem da ideia de se ver um jabuti no alto de uma árvore e se perguntar como ele chegou ali), dentre eles a ampliação da base de incidência tributária, fazendo com que operações que antes não sofriam incidência de imposto indireto passem a ser tributadas.
Dentre estas operações, está a locação de imóveis. Ou seja, pessoas e empresas que antes não eram tributadas por ICMS ou ISS passarão a sofrer incidência direta da nova carga tributária. A Reforma Tributária, assim, altera de forma definitiva a rentabilidade do investimento imobiliário no Brasil.
Até o final de 2025, a locação de bens imóveis gozava de uma situação fiscal privilegiada no que tange aos tributos sobre o consumo, uma vez que o Supremo Tribunal Federal, através da Súmula Vinculante n. 31, consolidou o entendimento de que a locação pura não configurava prestação de serviço, restando fora do campo de incidência do ISS (ou seja, ainda houve tentativa de cobrar ISS sobre locação).
Com a nova sistemática, essa distinção desaparece, pois o fato gerador do IBS e da CBS é a operação com bens e serviços de forma ampla. E aqui está o grande jabuti da Lei: analisando a definição de contribuinte estabelecida na Lei Complementar n. 214/2025, vemos que são contribuintes do IBS e da CBS as pessoas físicas ou jurídicas que realizem, com habitualidade ou em volume que caracterize intuito comercial, operações com bens ou serviços.
Este dispositivo determina que a pessoa física não está automaticamente livre da tributação. O fiel da balança reside nos conceitos de “habitualidade” e “volume comercial”. Se um indivíduo possui um único imóvel e o aluga para fins residenciais de longa duração, ele poderá estar fora do campo de incidência caso não seja caracterizado como atividade profissional. Todavia, aquele que investe em uma carteira de imóveis para locação ou utiliza os ativos de forma profissional será equiparado ao contribuinte jurídico, sofrendo a incidência direta da alíquota padrão sobre o valor do aluguel.
Ou seja, não é qualquer locação, na pessoa física, que será tributada. Serão necessários habitualidade (frequência) e volume comercial (no caso, a lei estabelece o quantitativo de três imóveis, com renda total igual ou superior a R$ 20 mil por mês).
As locações por temporada, impulsionadas por plataformas como o Airbnb, recebem um tratamento ainda mais rigoroso. A lei as classifica como atividades de locação de curto prazo com intuito comercial para os contribuintes do imposto (pessoas jurídicas, ou pessoas físicas que operem com o volume comercial que mencionei acima), o que atrai a incidência tributária imediata devido à habitualidade intrínseca ao modelo de negócio. Nestes casos, inclusive, as plataformas digitais são responsáveis pelo recolhimento do IBS e da CBS incidentes sobre as operações em que intermedeiem a comercialização de bens ou serviços. Isso significa que o imposto será retido na fonte pela plataforma, reduzindo diretamente a margem líquida do proprietário.
Para quem investiu no setor imobiliário contando com a isenção de impostos sobre o consumo, a nova carga tributária — que pode chegar a patamares próximos de 28% na soma de IBS e CBS — representa uma depreciação real do valor do ativo e da renda gerada.
A estratégia do governo em avançar sobre a base das locações revela uma sanha arrecadatória que desconsidera a natureza jurídica do investimento imobiliário. Historicamente, o ICMS incidia sobre mercadorias e o ISS sobre serviços (obrigações de fazer). Ao tributar a locação (obrigação de dar), o Estado brasileiro cria um custo que não existia, sem que haja qualquer contraprestação em serviços públicos para esse setor específico.
O resultado previsível será um aumento generalizado nos preços das locações, uma vez que os locadores tentarão repassar o custo fiscal para os locatários, ou a retração do mercado imobiliário pela queda na atratividade dos rendimentos.
Com planejamento e estratégia tributária, talvez a nova tributação não seja o fim do sonho brasileiro de viver de renda. Mas sem dúvidas, o patrimônio imobiliário, tradicional refúgio de segurança do brasileiro, passa a ser mais uma fonte de custeio para a máquina estatal.