Quando alguém possui um imóvel financiado através de um agente financeiro, e ainda não concluiu o pagamento total, ou seja, ainda está com um saldo devedor e, por qualquer motivo, depende de vender, transferindo o contrato, usualmente é orientado por algumas pessoas despreparadas, a realizar a venda através de um “contrato de gaveta”. Por que deram este apelido? Porque o Agente Financeiro a quem está hipotecado o imóvel, como garantia do empréstimo, não saber da venda e, além disto, este contrato não pode ser registrado no cartório de Registro de Imóveis.
Os proprietários e compradores são orientados dessa forma porque, se forem aguardar todo o processo de transferência, que geralmente demora, atrasarão o ato da venda, ficando o vendedor sem receber o dinheiro da venda, o comprador sem receber as chaves do imóvel. Então convencionou-se lavrar um “contrato de gaveta” para contornar estes vários problemas.
O comprador compra e paga a parte do proprietário e este lhe entrega o imóvel e, ao mesmo tempo, remunera-se o Corretor, ficando o comprador com a obrigação de pagar o saldo devedor do financiamento em nome do vendedor, mensalmente, isto tudo sem a necessária interveniência do Agente Financeiro naquele contrato.
Ora, como todos sabem, a transmissão da propriedade só se dá quando da inscrição no Cartório de Registro de Imóveis. Como este contrato não tem a assinatura do Agente Financeiro oficializando o ato, não poderá ser levado a Registro, e o comprador estará sem a cobertura deste mesmo Registro em seu nome. Ou seja, não comprou nada, não é dono de nada. Não fosse este o maior risco, mencionam-se outros tão incômodos.
Vamos projetar a seguinte ocorrência para exemplificação do que pode acontecer: o “contrato de gaveta” foi realizado, o comprador mudou-se para o imóvel, mas, apertado financeiramente, tornou-se inadimplente, não pagando o financiamento em nome do vendedor, que na realidade é o mutuário junto ao Agente Financeiro. O Agente Financeiro entrará na justiça para executar a garantia hipotecária contra este, que ficará com o seu nome “sujo”, com apontamentos por uma ação de execução de divida por falta de pagamento.
Alem deste fato, o mutuário ficará com o seu nome “ocupado” junto ao Sistema Financeiro, não podendo fazer outro qualquer financiamento, pois continuará aparecendo como dono daquele outro imóvel, e com isto, impedido de comprar.
Outra ocorrência desastrosa do tal “contato de gaveta” é a morte do mutuário, que tem um seguro de vida vinculado ao financiamento. Como assinou um “contrato de gaveta”, a seguradora se desobriga do pagamento do sinistro. Vamos imaginar que depois da morte do mutuário, os seus herdeiros resolvam brigar com o comprador, alegando que o falecido havia informado que o seguro era deles.
Quando o comprador acabar de pagar o financiamento, ainda em nome do mutuário, e este já falecido, quem passará a escritura para o atual comprador? A família do morto? Não poderá fazer isso. O inventariante? Poderá com ordem Judicial. Talvez o comprador tenha que entrar na Justiça para pedir a adjudicação compulsória, e isto demanda mais de dois anos, além das despesas com advogado, custas etc. mesmo que o mutuário não tenha falecido, mas se ele estiver fora da cidade, desaparecido por qualquer motivo? Terá o comprador que pedir adjudicação compulsória em ação apropriada.
Vamos imaginar ao contrário: a morte do comprador. Não teria este o benefício do seguro, pois o segurado que lhe vendeu o imóvel está vivo. Alem deste fato, ao abrir o inventário do comprador falecido, quem irá pagar as prestações do saldo devedor, ainda em nome do antigo dono?
O “contrato de gaveta” não é recomendável, pois sempre haverá margem para o aparecimento de problemas diversos, a não ser que seja feito por um prazo muito curto, aproximadamente em noventa dias, o tempo suficiente para ter condições de realizar-se um processo de transferência do imóvel junto ao Agente financeiro, e o correspondente pagamento do saldo devedor, ficando aí então o imóvel e o financiamento perfeito, a partir deste momento.
MARCIO SILVA DOS SANTOS*
Corretor de Imóveis/ CRECI F-0129
Presidente/ CRECI 26ª REGIÃO/AC